第57章 项目总（三）
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五天后，正值周日晚上，集团大会议室，明先生、盛家源和上周二参与土地竞拍的各部门及相关部门负责人。
待全部人员坐定，盛家源示意投资策划部同事打开PPT，标题“深圳龙华XX路40亩招拍挂项目投资分析报告”。本次摘牌土地40.27亩，占地面积26846平米，容积率3.18，计容总建面85400平米，商住比6.9%和93.1%。我们先从地块价值分析，包含以下几点：项目区位、地块现状环境、地块指标、周边交通、周边环境、用地性质及控规来分析。交易结构、房地产市场分析（市场政策、周边竞品）、项目定位（产品定位、客群定位、项目去化周期、销售计划及推盘节奏）、开工及预售条件（开工条件、预售条件、开盘周期）……
盛家源将这几天会同投资、设计、成本、财务、运营等部门反复讨论、核算的最终方案汇报完毕，静等明先生的意见，第一次作如此全面、深入地分析报告，不知结果如何，内心非常忐忑。
其间明先生关于投资回报、开发周期及去化时间表，还有产品定价理由、核心客户群体、车位售价、底商去化、地货比等细致详问，盛家源一一作答。
“嗯，不错，看来确实下了不少功夫，通盘用心考虑了，值得表扬。各部门同事也辛苦了，都很晚了，安排厨房弄点宵夜吧。大家先休息下。”明先生心情舒畅地轻抚肚皮。
休息期间，明先生跟盛家源闲聊，其他一堆人抽烟的抽烟，放水的放水，还有的讨论年假去哪个国家玩……明先生像突然记起啥事问起盛家源：
“小盛，香港和国外去过没？”
“没呢，到目前为止就去过老家县城、深圳和广州。”盛家源不好意思地如实回答。
“好办，等这个项目完成，带你出去转转。”
“一切凭明先生安排。”盛家源谦恭道。
不会儿，丰盛的宵夜送上来了，太晚了，大家也没喝酒，在一片祥和的氛围中大家吃饱喝足，第二天就正式享受年假。
回到家里快凌晨了，范英早就睡下了，她这段时间也很忙，因为表现突出，两月前，从管家被提为主管，物业就是服务行业，事多较杂，一天从早到晚也忙得够呛，有时一天下来腿都站直了，回家有时饭都不想吃了，简单洗漱下就早早睡下。
过年期间，范英正常上班，盛家源在家或去福田图书馆学习充电，深圳大小景点俩人去年过年期间该玩的都玩遍了，盛家源在家做做饭，晚饭后两人在小区附近或去莲花山散散步，就如当年盛家源在老家县城养伤期间两人的生活方式，他俩都很享受这个生活节奏。
转眼到了上班开工日期，明先生大早从香港赶过来，站在26楼门口给所有人发新年开工利是，单独约盛家源交谈后，当天上午在全集团发通知任命他为龙华项目总，原营销中心副总职务保留。
开年上班第一天盛家源立即安排人缴纳土地出让金，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》办理项目审批等有关手续，带上行政、财务等人员在国土部监测监管系统下载合同，打印并签订《国有土地使用权出让合同》。
接下来的时间，盛家源基本吃住在项目部，偶尔周末去西丽那边继续学习，范英见他长时间没空回家，还给他送过几次换洗衣物到工地。四月份为期一年半的总裁班学习也结业了，盛家源抽出三天时间到北京清华大学总校区参加校内感受和学习，毕业典礼一结束就急匆匆赶回项目部，连晚宴都没空参加。
一切顺利，到九月中旬终于拿下1、2、3栋楼的预售证，赶在十一之前推盘发售，2010年深圳房价的平均价格为18908.2元/平方米，相比2009年上升了24.8%，相比2008年上升了47.8%。这一年的房价波动较大，1月份新房销售均价为每平方米1.7万多元，而到了5月份，均价上升到每平方米2.3万元左右，到6月份，均价狂涨至每平方米约2.4万元。此外，2010年深圳房价的波动也体现在各区域之间，例如福田区的房价为21181元/平方米。因此项目属于大户型稀缺性资源，盛家源最终给此三栋定价21000元/平米，比年初方案定价高出30%，当日项目资金回笼占全部所投近50%。他很早提前就给他的总裁班同学和原来江浙闽高净值客户推荐了此项目，发售当日叠墅基本都售罄，高层大平层也去化80%，当天的火爆程度还上了深圳地产新闻头条。
一炮打响，整个项目部干劲十足，到元旦再发售剩下的叠墅，单价飚至2.3万/平米，还需提前预约，72套一天售罄，全部资金回笼。至此时盛家源大松一口气，知道此项目大获全胜，还有5栋小高层在建，盛家源放慢开发节奏，计划开年后五一前一次性推盘，反正过完年距五一不到三个月。
小年前盛家源和范英开车赶到老家，两人认识十多年，范英也等了他那么多年，这次决定回老家扯证办喜酒，明先生听说他大喜，封了一个五位数的大红包祝贺，喜酒定于腊月二十六，双方亲朋好友、盛家源战友及钱进网吧一帮人，摆了十多桌，席间敬酒，范英一旁提醒：坐在主位我爸妈身边的是我小姨和姨夫，多年前我小姨在北京上学就留在那边，他俩在北京相识，刚从北京赶过来参加我们的婚宴，姨夫现在在某部委当领导，盛家源忙给姨夫高尚远添酒敬酒，这是他第一次见范英姨夫——中等身材、儒雅、跟他一样大背头，一脸笑眯眯。
外号“酒仙”的盛家源被灌醉了，苏北酒风彪悍，从中午喝到晚上，盛家源被钱进艾华小杰小五小六他们一通恶搞，他们自创“鸡尾酒”——咖喱、芥末、蒜泥、醋、白酒、辣椒油、花椒油、雪碧混合，用葡萄酒杯端上，逼着盛家源当面喝完，盛家源面对如此“高规格”款待，“盛情难却”一气喝完，终于被干翻了，当晚洞房环节算是白瞎了。
范英也办了护照和港澳通行证，盛家源将自己的港澳证重签。盛家源惦记项目的事，范英那边公司年假也到期了，为避免堵车俩人初三就提前开车返程，正好捎上小五小六，轮流开车。
很快到五一，楼盘促销大卖，此楼盘是当时的明星楼盘，属当年改善型住宅中的豪宅项目，稳居当地房地产明星榜前三。盛家源也成为当年房产界黑马和风云人物，并获颁年度最佳项目总称号。此项目比明先生原来开发的几个楼盘收益率都高，六月底，明先生大搞庆功宴，并当场给予项目组核心人员不等的奖励。
晚宴后明先生表示给他放一段时间假放松下，安排了香港司机第二天过来，叫他带上范英一起先去香港转转，所有费用集团承担。当晚，盛家源跟范英商量，恰巧范英公司正是专家组对物业评级的关键时候，她是项目负责人，根本走不开。
“你都答应了明先生，要不你先去熟悉熟悉，下次再带我去不会迷路啊。”范英笑着说。
“行，你们现在那么忙，多注意休息，累坏了我可没老婆喽。”说完一把搂住范英往房间去。
“喂，干嘛呀？还没冲凉呢。”范英急了。
“先热热身，出去好多天，不喂饱到时给我戴绿帽，咋办？”盛家源诞着脸皮笑嘻嘻道。
“你个老色狼，瞧你猴急样。我给你戴绿帽？你可别在外面花花世界惹一身臊回来，到时把你下面的零件‘咔嚓’掉。”范英作出剁刀手势，盛家源顿觉下身一凉。
两人说说笑笑又把事办了，事毕冲凉意犹未尽，继续加班加点，乐此不疲。
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待全部人员坐定，盛家源示意投资策划部同事打开PPT，标题“深圳龙华XX路40亩招拍挂项目投资分析报告”。本次摘牌土地40.27亩，占地面积26846平米，容积率3.18，计容总建面85400平米，商住比6.9%和93.1%。我们先从地块价值分析，包含以下几点：项目区位、地块现状环境、地块指标、周边交通、周边环境、用地性质及控规来分析。交易结构、房地产市场分析（市场政策、周边竞品）、项目定位（产品定位、客群定位、项目去化周期、销售计划及推盘节奏）、开工及预售条件（开工条件、预售条件、开盘周期）……
盛家源将这几天会同投资、设计、成本、财务、运营等部门反复讨论、核算的最终方案汇报完毕，静等明先生的意见，第一次作如此全面、深入地分析报告，不知结果如何，内心非常忐忑。
其间明先生关于投资回报、开发周期及去化时间表，还有产品定价理由、核心客户群体、车位售价、底商去化、地货比等细致详问，盛家源一一作答。
“嗯，不错，看来确实下了不少功夫，通盘用心考虑了，值得表扬。各部门同事也辛苦了，都很晚了，安排厨房弄点宵夜吧。大家先休息下。”明先生心情舒畅地轻抚肚皮。
休息期间，明先生跟盛家源闲聊，其他一堆人抽烟的抽烟，放水的放水，还有的讨论年假去哪个国家玩……明先生像突然记起啥事问起盛家源：
“小盛，香港和国外去过没？”
“没呢，到目前为止就去过老家县城、深圳和广州。”盛家源不好意思地如实回答。
“好办，等这个项目完成，带你出去转转。”
“一切凭明先生安排。”盛家源谦恭道。
不会儿，丰盛的宵夜送上来了，太晚了，大家也没喝酒，在一片祥和的氛围中大家吃饱喝足，第二天就正式享受年假。
回到家里快凌晨了，范英早就睡下了，她这段时间也很忙，因为表现突出，两月前，从管家被提为主管，物业就是服务行业，事多较杂，一天从早到晚也忙得够呛，有时一天下来腿都站直了，回家有时饭都不想吃了，简单洗漱下就早早睡下。
过年期间，范英正常上班，盛家源在家或去福田图书馆学习充电，深圳大小景点俩人去年过年期间该玩的都玩遍了，盛家源在家做做饭，晚饭后两人在小区附近或去莲花山散散步，就如当年盛家源在老家县城养伤期间两人的生活方式，他俩都很享受这个生活节奏。
转眼到了上班开工日期，明先生大早从香港赶过来，站在26楼门口给所有人发新年开工利是，单独约盛家源交谈后，当天上午在全集团发通知任命他为龙华项目总，原营销中心副总职务保留。
开年上班第一天盛家源立即安排人缴纳土地出让金，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》办理项目审批等有关手续，带上行政、财务等人员在国土部监测监管系统下载合同，打印并签订《国有土地使用权出让合同》。
接下来的时间，盛家源基本吃住在项目部，偶尔周末去西丽那边继续学习，范英见他长时间没空回家，还给他送过几次换洗衣物到工地。四月份为期一年半的总裁班学习也结业了，盛家源抽出三天时间到北京清华大学总校区参加校内感受和学习，毕业典礼一结束就急匆匆赶回项目部，连晚宴都没空参加。
一切顺利，到九月中旬终于拿下1、2、3栋楼的预售证，赶在十一之前推盘发售，2010年深圳房价的平均价格为18908.2元/平方米，相比2009年上升了24.8%，相比2008年上升了47.8%。这一年的房价波动较大，1月份新房销售均价为每平方米1.7万多元，而到了5月份，均价上升到每平方米2.3万元左右，到6月份，均价狂涨至每平方米约2.4万元。此外，2010年深圳房价的波动也体现在各区域之间，例如福田区的房价为21181元/平方米。因此项目属于大户型稀缺性资源，盛家源最终给此三栋定价21000元/平米，比年初方案定价高出30%，当日项目资金回笼占全部所投近50%。他很早提前就给他的总裁班同学和原来江浙闽高净值客户推荐了此项目，发售当日叠墅基本都售罄，高层大平层也去化80%，当天的火爆程度还上了深圳地产新闻头条。
一炮打响，整个项目部干劲十足，到元旦再发售剩下的叠墅，单价飚至2.3万/平米，还需提前预约，72套一天售罄，全部资金回笼。至此时盛家源大松一口气，知道此项目大获全胜，还有5栋小高层在建，盛家源放慢开发节奏，计划开年后五一前一次性推盘，反正过完年距五一不到三个月。
小年前盛家源和范英开车赶到老家，两人认识十多年，范英也等了他那么多年，这次决定回老家扯证办喜酒，明先生听说他大喜，封了一个五位数的大红包祝贺，喜酒定于腊月二十六，双方亲朋好友、盛家源战友及钱进网吧一帮人，摆了十多桌，席间敬酒，范英一旁提醒：坐在主位我爸妈身边的是我小姨和姨夫，多年前我小姨在北京上学就留在那边，他俩在北京相识，刚从北京赶过来参加我们的婚宴，姨夫现在在某部委当领导，盛家源忙给姨夫高尚远添酒敬酒，这是他第一次见范英姨夫——中等身材、儒雅、跟他一样大背头，一脸笑眯眯。
外号“酒仙”的盛家源被灌醉了，苏北酒风彪悍，从中午喝到晚上，盛家源被钱进艾华小杰小五小六他们一通恶搞，他们自创“鸡尾酒”——咖喱、芥末、蒜泥、醋、白酒、辣椒油、花椒油、雪碧混合，用葡萄酒杯端上，逼着盛家源当面喝完，盛家源面对如此“高规格”款待，“盛情难却”一气喝完，终于被干翻了，当晚洞房环节算是白瞎了。
范英也办了护照和港澳通行证，盛家源将自己的港澳证重签。盛家源惦记项目的事，范英那边公司年假也到期了，为避免堵车俩人初三就提前开车返程，正好捎上小五小六，轮流开车。
很快到五一，楼盘促销大卖，此楼盘是当时的明星楼盘，属当年改善型住宅中的豪宅项目，稳居当地房地产明星榜前三。盛家源也成为当年房产界黑马和风云人物，并获颁年度最佳项目总称号。此项目比明先生原来开发的几个楼盘收益率都高，六月底，明先生大搞庆功宴，并当场给予项目组核心人员不等的奖励。
晚宴后明先生表示给他放一段时间假放松下，安排了香港司机第二天过来，叫他带上范英一起先去香港转转，所有费用集团承担。当晚，盛家源跟范英商量，恰巧范英公司正是专家组对物业评级的关键时候，她是项目负责人，根本走不开。
“你都答应了明先生，要不你先去熟悉熟悉，下次再带我去不会迷路啊。”范英笑着说。
“行，你们现在那么忙，多注意休息，累坏了我可没老婆喽。”说完一把搂住范英往房间去。
“喂，干嘛呀？还没冲凉呢。”范英急了。
“先热热身，出去好多天，不喂饱到时给我戴绿帽，咋办？”盛家源诞着脸皮笑嘻嘻道。
“你个老色狼，瞧你猴急样。我给你戴绿帽？你可别在外面花花世界惹一身臊回来，到时把你下面的零件‘咔嚓’掉。”范英作出剁刀手势，盛家源顿觉下身一凉。
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